Într-o conferință moderată de Moise Guran în cadrul ediției naționale a Clubului Profesioniștilor în Imobiliare (CPI), organizată de Imobiliare.ro, o serie de jucători din real estate au discutat despre provocările pieței autohtone și perspectivele sale de viitor. Printre temele abordate s-au numărat noile dezvoltări de locuințe, construcțiile verzi, dar și programul Prima Casă.
„Nu există niciun scenariu în care să spui că cererea de locuințe va stagna în următorii zece ani. Cererea e foarte mare – și solvabilă! – pe toate segmentele pieței. Ritmul construcțiilor, deși s-a mărit, nu reușește să îndestuleze această cerere”, spune Anca Bidian, CEO Kiwi Finance. „Vedem din ce în ce mai multe cereri pe terenuri, mai mici sau mai mari”, adaugă Laurențiu Lazăr, CEO al companiei de consultanță Colliers. Acesta precizează că interesul pe această piață vine și din partea unor investitori străini (unii dintre ei din Europa Centrală și de Est), care sunt interesați inclusiv de loturi în zone centrale din București. În Capitală, o zonă care se va dezvolta bine pe rezidențial în viitor va fi Floreasca, la fel și vestul.
Accent pe calitatea locuirii
Contează însă mult ce fel de stoc de locuințe va veni, la ce nivel de calitate se va situa, precizează reprezentantul Colliers. Geo Mărgescu, CEO Forte Partners, punctează că, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în prezent cu programul Prima Casă, statul ar trebui să încurajeze oamenii să cumpere – fiecare potrivit cu veniturile sale – locuințe de cât mai bună calitate. Este vorba aici și de case cu o performanță energetică ridicată sau chiar „verzi”, care până acum nu s-au bucurat de prea mare popularitate. „Sunt de acord că locuințele verzi ar trebui să ocupe un loc mult mai important”, spune Simona Chirică, Partener în cadrul casei de avocatură Schoenherr. Până acum, interesul pentru acest segment al pieței rezidențiale a fost redus. Chirică reamintește însă faptul că termenul de implementare a normelor europene 20-20-20 se apropie cu pași repezi, astfel că orice construcție autorizată după data de 31 decembrie 2020 va trebui să aibă un consum energetic aproape de zero.
Prima Casă, între scopul economic și cel social
Cât despre programul Prima Casă, participanții la conferința CPI au fost de acord cu faptul că ponderea acestuia în totalul achizițiilor ar trebui să fie mult diminuată, iar cumpărătorii să se îndrepte spre alte soluții de finanțare. Geo Mărgescu subliniază, pe de o parte, că programul guvernamental nu și-a atins (decât în mică măsură) scopul economic, acela de a stimula construcțiile de locuințe noi, dat fiind că o bună parte din fondurile alocate au mers spre piața de apartamente vechi. Pe de altă parte, pe piața nouă, programul nu a stimulat construcția de locuințe de calitate, accentul fiind pus asupra prețului. „Acest program a ajuns să creeze monștri”, punctează, aici, reprezentantul Forte Partners, întrucât i-a determinat pe dezvoltatori să creeze produse imobiliare care să se plieze pe tiparul impus de acesta. „Piața rezidențială e foarte sensibilă la preț. Totul costă. Dezvoltatorul face lucrurile astfel încât să poată vinde repede și bine”, explică Andreea Comșa, CEO Premier Estate Management.
În ceea ce privește scopul social al programului – acela de a ajuta persoanele cu venituri mai scăzute să-și achiziționeze o casă –, reprezentanta Premier Estate este de părere că, în special în marile orașe, acesta nu a prea fost atins. Astfel, mulți cumpărători care ar fi putut apela la altă modalitate de finanțare au preferat să contracteze un credit co-garantat de către stat datorită avansului mai redus. Răzvan Cuc, CEO Remax apreciază însă că piața imobiliară nu ar trebui să rămână blocată în inițiativele și politicile guvernamentală, antreprenorilor revenindu-le sarcina de a găsi soluții pentru o piață imobiliară competitivă
Cota redusă de TVA, o soluție mai bună de a stimula piața
Pe fondul diminuării treptate a plafoanelor de garantare, Anca Bidian consideră că programul guvernamental nu mai este necesar pentru piață în momentul de față – o dovadă clară în acest sens fiind situația consemnată anul trecut, când, pe fondul epuizării fondurilor alocate de către stat, ponderea creditelor Prima Casă a scăzut de la aproape 90% din total, până la circa 40%. „Problema cu programul Prima Casă este că a durat prea mult”, punctează ea. În 2009, când a apărut, acesta a adus un reper financiar important în piață, ajutând astfel la deblocarea sa. Între timp, însă, lucrurile s-au schimbat semnificativ. „Când se va opri acest program, nu se va întâmpla nimic”, este de părere reprezentanta Kiwi Finance.
„Dincolo de facilitățile de finanțare oferite prin programul Prima Casă, o modalitate prin care statul ar putea stimula vânzările de locuințe noi ar fi lărgirea sferei de aplicabilitate a cotei reduse de TVA”, punctează Andreea Comșa. O soluție ar fi, desigur, ridicarea plafonului de 450.000 de lei, care nu mai echivalează de mult cu 100.000 de euro. Experții imobiliari susțin astfel inițitiva anunțată a guvernului de a elimina plafonul în bani, păstrându-se plafonarea pentru componenta suprafață, avantajele fiind evidente în ceea ce privește accesul la locuințe de calitate. Această reglementare ar putea fi, în prezent, mai importantă decât Prima Casa pentru piața imobiliară, având în vedere impactul asupra calității locuirii.
