Interviu cu Bruno Marchesi (foto), asociat majoritar şi reprezentantul în Timişoara al Grupului imobiliar AMP Europa SRL, cu birouri extinse în Italia, Croaţia şi România.
Cum se prezintă pieţa imobiliară din Timişoara, în această situaţie de criză economică profundă?
Piaţa imobiliară din Timişoara a suferit o deosebită frânare a vânzărilor. Această cauza este determinată de condiţiile restrictive de creditare ale băncilor, consecinţă a crizei financiare globale, care a lovit toate sectoarele. Acum, totuşi, încep să se manifeste primele semnale de îmbunătăţire, dar lipseşte încă încrederea din anii precedenţi, în acest sector. În Timişoara, existau, cu puţin timp în urmă, două pieţe imobiliare, cea a localnicilor şi profesioniştilor şi cea a străinilor improvizaţi şi speculatori. Dacă vorbim de piaţa imobiliară locală sau mai bine zis cea a localnicilor şi profesioniştilor, aceasta a suferit o stagnare a vânzărilor, dar preţurile nu au suferit acea puternică scădere despre care se vorbeşte. Există o încetinire a vânzărilor datorită marii dificultăţi de a obţine împrumuturi. Vorbind, în schimb, despre piaţa imobiliară a străinilor, situaţia este complet diferită. În aceşti ani, mulţi străini (italieni mai ales), prezenţi în Timişoara de mulţi ani, s-au improvizat în profesionişti în sectorul imobiliar. Clientela lor este formată, în mare parte, de alţi investitori improvizaţi, care cumpără terenuri şi case la preţuri, câteodată, mai mari decât duble, dând crezare promisiunilor făcute de aceiaşi vânzători asupra dezvoltării urbanistice enorme şi asupra creşterii preţurilor care, după spusele lor, le depăşeau chiar şi pe cele de pe pieţele europene deja dezvoltate. Actualmente, Timişoara se găseşte între aceste două pieţe care s-au creat şi datorită slabei informări şi lipsei de control din partea operatorilor. Cea mai mare parte a investitorilor străini improvizaţi s-au reîntors în propriile oraşe de provenienţă, afirmând că piaţa imobiliară este în criză. Dar cum poate fi în criză o piaţă imobiliară ca aceasta, care are nevoie de apartamente noi şi de calitate europeană? Deci afirmaţiile făcute de aceste persoane nu pot fi luate în considerare, deoarece obiectivul lor era numai cel de a-şi dubla preţul în scurt timp. Aceste persoane nici măcar nu s-au preocupat să înceapă adevarata construcţie de apartamente.
Totuşi, ce fel de cereri de locuinţe mai există pe piaţa imobiliară?
După părerea mea, piaţa imobiliară română şi mai ales cea din Timişoara este încă foarte interesantă, deoarece există o mare cerere de apartamente noi.
De asemenea, există dorinţa profesioniştilor străini de a da o noua imagine activităţilor lor, punând la dispoziţie cunoştinţe calitative pe care şi le-au însuşit în diversele ţări de origine. Deci, în fine, se poate spune că este o adevarată inversare a tendinţelor, că acum nu mai este nevoie de sosirea altor noi operatori şi investitori atât străini, cât şi locali. Motivul cererilor mari este că, în aceşti ani, nu am asistat la un boom al construcţiilor de apartamente, datorat în mod sigur celor mai sus spuse şi, bineînţeles, unei birocraţii câteodată complexe şi care tergiversează mult lucrurile. Poate că acum situaţia poate fi o bună perspectivă de început pentru investitori serioşi şi buni profesionişti. De asemenea, ar fi foarte interesant să se poată dialoga mai deschis cu tehnicienii de la Primăria Timişoara, pentru a se aduce noi tehnici sau metodologii de lucru, pentru a spori interesul publicului şi nu pe cel privat.
Cum stăm cu preţurile apartamentelor în Timişoara?
Puţinele construcţii noi efectuate au suferit o creştere excesivă a preţului, care în mod sigur se datorează cererii mari. Aceste preţuri, însă, nu au scăzut deoarece se dorea să se câştige prea mult, dar mai ales datorită crizei financiare.
Putem spune, că, printr-un bun serviciu de informare şi de căutare, piaţa imobiliară din Timişoara îşi poate reveni în scurt timp, aliniindu-se culturii occidentale de estimare şi a valorii preţurilor.
Care sunt zonele cu perspectivă de dezvoltare cu succes?
Zonele care vor putea beneficia de o puternică devoltare sunt zonele centrale, cu restructurarea vechilor clădiri istorice, de mare valoare arhitectonică, dacă ar fi efectuată o intervenţie de calificare urbană cu capital public şi privat. Cu aceste soluţii, preţurile vor putea creşte şi atinge un nivel respectabil pentru o piaţă ca cea din Timişoara. De asemenea, ar fi nevoie să se acorde mai multă atenţie chestiunii parcărilor, exploatând terenul de sub pieţe sau prin crearea de silozuri în vecinătatea centrului. În zonele semicentrale, adică în jurul pieţelor principale, ar trebui efectuată o recalificare, cu un produs de calitate medie/înaltă la preţuri, în mod sigur, raportate la puterea de cumpărare a cetăţenilor români. În aceste zone va trebui să se acorde atenţie înălţimii clădirilor şi căilor de acces interne, pentru a nu crea în viitor un mare aflux de maşini atât intrate, cât şi ieşite. Gândindu-ne la un viitor foarte apropiat, pot indica zona Giarmata Mare şi Sânandrei ca zonele cele mai interesante pentru dezvoltare comercială, logistică şi retail, mai ales datorită învecinării cu centura, autostrada şi reţeaua feroviară.
În zonele adiacente acestor două localităţi ar trebui dezvoltate noi perifierii, moderne şi funcţionale. Partea locuibilă ar trebui dezvoltată cu locuinţe de maxim 2 sau 3 etaje, mai ales gândindu-ne la servicii comerciale, funcţionale şi sociale. De asemenea, să ne gândim la crearea de oraşe autoalimentate energetic.
În aceste zone, ar trebui dezvoltată şi o bună ofertă turistică, cu structuri de primire adecvate, la standarde calitative europene, care, actualmente, nu există.
A face preţuri reale de piaţă devine din ce în ce mai dificil, deoarece criza economico-financiară nu permite. Valoarea de piaţă, astăzi, este dată de cine are posibilităţi economice de cumpărare. O recomandare ce poate fi facută este cea de evaluare iniţială a valorii reale a imobilului şi, dacă nu există reală exigenţă imediată de a vinde, e mai bine să se aştepte un timp, pentru că cererea va fi reînnoită, în mod sigur, la nivelele din anii precedenţi.
Ce părere aveţi despre sistemul bancar local?
În aceasta perioadă, când există puţină încredere în sistemul interbancar şi sunt dificultăţi în a găsi finanţări, legea aprobată pentru Programul “Prima casă!” este de mare ajutor pentru cetăţeni. Din păcate, s-a pus semnul egal între această realitate orăşenească şi alte realităţi ale ţării, unde, într-adevăr, s-a construit mult în timp scurt şi piaţa nu a putut încă să digere întreaga cantitate de apertamente puse pe piaţă. Aşadar, discuţia este asta: construcţiile, după cum am mai spus, au fost puţine şi cele vândute nu sunt multe. Există o exigenţă de a finanţa puţin.
În concluzie, lucrăm pentru crearea unei asociaţii între operatorii economici (agenţii imobiliare, constructori şi evaluatori), pentru a începe să punem în practică idei de îmbunătăţire, soluţii eficace şi precizie a preţurilor pieţei, pentru a acoda importanţă unui sector economic care are nevoie de a se face auzit de instituţii şi bănci, dar, mai ales, de a avea încredere în piaţă.
