Cum au evoluat preţurile de tranzacţionare din 2009 încoace
Din 2008 încoace, evoluţia preţurilor cerute de către proprietarii de apartamente din întreaga ţară a fost una cât se poate de liniară. Pretenţiile vânzătorilor s-au diminuat sensibil de la an la an, chiar dacă, în acelaşi timp, s-a redus şi marja de scădere. Potrivit Indicelui naţional calculat de Imobiliare.ro, preţul mediu cerut pentru apartamentele noi şi vechi din întreaga ţară a scăzut semnificativ în primii trei ani de criză – 24,8% în 2008, 20,6% în 2009, 15,6% în 2010 -, pentru ca, în ultimii doi ani, declinul să se mai tempereze, ajungând la un minus de 4% în 2011 şi, respectiv, de 1,3% în 2012. Totuşi, cu o singură excepţie, toate regiunile ţării se situează în momentul de faţă pe o traiectorie ascendentă din punct de vedere al valorii de tranzacţionare.
Zona capitalei, singura încă pe minus
În ceea ce priveşte preţurile efective de tranzacţionare, există însă un segment ce face excepţie de la liniaritatea ieftinirilor. Este vorba despre locuinţele achiziţionate prin intermediul programului Prima Casă. Potrivit datelor centralizate de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), Bucureşti-Ilfov este singura regiune a ţării unde valoarea de tranzacţionare pe acest segment a avut o evoluţie constant descendentă din 2009 încoace. Aici, preţurile au pornit de la un nivel mediu de circa 1.160 de euro pe metru pătrat util în 2009, au ajuns la puţin sub 1.000 de euro pe metru pătrat în 2012 şi la chiar mai puţin – circa 975 de euro pe metru pătrat – în primele luni din 2013. Interesant este că, exceptând zona Capitalei, toate celelalte regiuni ale ţării se situează pe o traiectorie crescătoare a preţurilor din 2012 încoace. În centrul ţării, spre exemplu, valoarea medie de achiziţie a crescut de la un nivel minim de circa 710-715 euro pe metru pătrat atins în 2011 până la 780 de euro pe metru pătrat în 2013; practic, nivelul actual este cu doar circa 10 euro mai scăzut decât cel din 2009.
2011, pragul de jos al pieţei?
Această evoluţie neaşteptată a preţurilor poate fi pusă în legătură cu dinamica raportului cerere-ofertă. Astfel, „apetitul” românilor pentru achiziţia de locuinţe prin Prima Casă a avut suişuri şi coborâşuri în ultimii mai bine de patru ani. Potrivit datelor transmise www.imobiliare.ro de către FNGCIMM, pe parcursul a şapte luni din anul 2009, beneficiarii acestui program au contractat 12.000 de împrumuturi garantate de către stat. În 2010, numărul creditelor aprobate a fost aproape dublu, respectiv circa 23.000. Anul 2011 însă a fost marcat de o diminuare semnificativă a interesului pentru acest gen de finanţări bancare (au fost acordate doar 19.000 de garanţii) – ceea ce explică şi faptul că, în majoritatea regiunilor ţării, cu excepţia capitalei, atunci a fost atins şi pragul minim al preţurilor de tranzacţionare.
Ce vor cumpărătorii
Din totalul locuinţelor achiziţionate prin Prima Casă, 51% au fost apartamente cu două camere, urmate, în proporţie de 28%, de cele cu trei camere, apoi de garsoniere (12%) şi locuinţe cu mai mult de trei camere (9%). De la momentul demarării programului până în prezent, se observă o creştere a ponderii deţinute de unităţile locative tricamerale, de la 23% în 2009, la 31% în 2012 şi 32% în 2013. Începând din 2012 a putut fi observată şi o creştere a interesului pentru locuinţele noi, construite după 2008. Astfel, ponderea acestui tip de proprietăţi în totalul tranzacţiilor a crescut de la 27% în 2011 la 31% în 2012. Acest trend s-a intensificat în primele trei luni ale acestui an, în condiţiile în care 34% din achiziţiile prin Prima Casă au vizat unităţi locative noi. Cele mai multe astfel de locuinţe au fost cumpărate, din 2009 încoace, în nord-vestul ţării (40% din totalul tranzacţiilor la nivel de regiune). Pe locul al doilea în clasament se situează zona Bucureşti-Ilfov, cu o pondere de 37%. Pe de altă parte, regiunile codaşe la achiziţia de unităţi construite după 2008 sunt sudul şi sud-vestul ţării, cu o pondere de 12%, şi, respectiv, 13% a tranzacţiilor cu astfel de proprietăţi.
